Aluguel por temporada em condomínios: liberdade de propriedade ou poder coletivo?

O crescimento vertiginoso do aluguel por temporada, impulsionado por plataformas digitais como Airbnb, Vrbo e Booking, abriram novas possibilidades de exploração econômica do imóvel residencial. Ao mesmo tempo em que gera oportunidades de rentabilidade, trouxe também um terreno fértil para disputas jurídicas que hoje ocupam espaço nos tribunais superiores e no próprio Congresso Nacional.

O cerne da controvérsia é claro: até onde vai o direito de propriedade, protegido pela Constituição Federal (art. 5º, XXII) e pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), e onde começa o poder normativo do condomínio, amparado pelo Código Civil (arts. 1.331 a 1.358)?

Pela ótica do proprietário, a Lei do Inquilinato é cristalina. Seu artigo 48 prevê a locação por temporada, autorizando contratos de até 90 dias, com finalidades como lazer, cursos ou tratamento de saúde. Nessa perspectiva, a prática é legítima e compatível com a destinação residencial do imóvel.

Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem consolidando entendimentos que relativizam essa liberdade. No REsp 1.819.075/RS, a Corte reconheceu que a hospedagem rotativa e habitual, viabilizada por aplicativos digitais, pode assumir natureza de atividade comercial, destoando da destinação estritamente residencial de muitos condomínios. Já no REsp 1.884.483/SP, a Quarta Turma reforçou que, havendo convenção condominial que restrinja expressamente atividades de hospedagem, a coletividade pode se sobrepor ao interesse individual do proprietário. É importante destacar que tais precedentes ainda não se traduziram em súmula vinculante, mantendo margem de incerteza jurídica.

O advogado Dr.Marcos Vinicius Poliszezuk resume bem esse dilema: “o direito de propriedade não é absoluto; ele deve coexistir com o direito dos demais condôminos à segurança, ao sossego e à convivência harmoniosa”. Essa visão encontra respaldo no próprio Código Civil, que, em seu art. 1.336, IV, impõe ao condômino o dever de não utilizar a unidade de forma nociva ou perigosa à segurança, ao sossego e à saúde dos demais moradores.

No campo legislativo, o tema já chegou ao Senado. O projeto de reforma do Código Civil (PL nº 3.729/2022) busca inserir previsão expressa de que as convenções condominiais poderão delimitar a destinação das unidades (residencial, mista ou comercial) e, assim, autorizar ou proibir a locação atípica por temporada. Como alerta o advogado Dr.Henrique Covolam, essa medida fortaleceria ainda mais o poder dos condomínios e poderia impactar até a esfera tributária, uma vez que a prática poderia ser equiparada à hotelaria e sujeita ao ISS, nos termos do art. 156, III, da Constituição Federal.

Mas há vozes críticas. O advogado Dr.Max Bandeira destaca que não é a plataforma digital que define a natureza da locação, e sim o conteúdo do contrato. Um contrato tradicional de temporada pode ter a mesma rotatividade de hóspedes que um aluguel feito via aplicativo. “Se a análise recair apenas sobre a forma da contratação, cria-se o risco de arbitrariedades e diferenciações artificiais”, adverte.

A advogada Dra.Siglia Azevedo reforça que a restrição só se legitima se houver base legal: “O STJ já deixou claro que, em condomínios cuja convenção é silente, prevalece o direito de propriedade. Só se houver cláusula expressa de destinação exclusivamente residencial, aprovada nos termos do art. 1.351 do Código Civil, é que a coletividade pode limitar a prática.” Em São Paulo, decisões recentes validaram o uso do Airbnb justamente por ausência de previsão proibitiva, demonstrando que a segurança jurídica ainda depende do texto da convenção condominial.

Esse cenário evidencia a insegurança jurídica que paira sobre o mercado. Sem um marco regulatório claro, cabe ao Judiciário decidir caso a caso, criando jurisprudência que oscila entre proteger o proprietário ou privilegiar a coletividade condominial. Para investidores e corretores de imóveis, isso significa risco direto: o potencial de rentabilidade de uma unidade pode variar drasticamente de acordo com a convenção do prédio ou a interpretação judicial local.

Mais do que uma questão condominial, o debate é sobre a essência do direito de propriedade no século XXI. O desafio é encontrar o equilíbrio entre a liberdade econômica, consagrada pelo art. 170 da Constituição, e a função social da propriedade, princípio igualmente protegido pela Carta Magna.

Enquanto a lei não evolui, assembleias condominiais se transformam em arenas decisórias, onde proprietários definem regras que podem valorizar ou desvalorizar seus próprios imóveis. Uma cláusula aprovada hoje em convenção pode, na prática, reduzir o retorno econômico de um ativo imobiliário de alto padrão ou, ao contrário, protegê-lo de riscos à segurança e ao sossego coletivo.

A questão permanece em aberto. E a cada decisão do STJ ou projeto legislativo apresentado, a balança se inclina ora para a autonomia individual, ora para o interesse coletivo. O que está em jogo não é apenas o direito de alugar, mas a definição de novos contornos para o mercado imobiliário brasileiro.

No centro da discussão, ecoa a pergunta que desafia juristas, investidores e gestores condominiais: até onde o condomínio pode limitar a exploração econômica do imóvel sem violar o núcleo essencial do direito de propriedade? A resposta, quando vier, terá impacto profundo não apenas na convivência entre vizinhos, mas no próprio futuro da liberdade econômica no país.

Fonte: Renato Braga - Corretor de Imóveis CRECI/RJ 93705 - Delegado do CRECI/RJ - Zona Norte/Irajá e Adjacências e Psicanalista.