Embate entre hotéis e plataformas de aluguel por temporada redefine a hospedagem urbana no Rio de Janeiro

O mercado de hospedagem no Rio de Janeiro acaba de entrar em uma nova fase de tensão estratégica. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) confirmou, no início de outubro de 2025, que condomínios residenciais podem proibir hospedagens de curta duração, como as realizadas por meio do Airbnb e Booking, caso a convenção do prédio defina uso exclusivamente residencial. A decisão segue precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e marca um ponto de inflexão no equilíbrio entre direitos de propriedade, segurança condominial e liberdade econômica.

Para o setor hoteleiro, a decisão representa um alívio estratégico. Há anos, redes de hotéis e associações denunciam a concorrência “desleal” de plataformas digitais, que operam sem cumprir as mesmas exigências fiscais, sanitárias e de segurança impostas aos empreendimentos formais. Por exemplo, um hotel precisa garantir padrões mínimos de higiene, seguro patrimonial e registro de hóspedes — custos estruturais significativos que plataformas digitais muitas vezes contornam, permitindo diárias mais competitivas. Essa assimetria vinha pressionando a margem de lucratividade da hotelaria tradicional e distorcendo o mercado urbano de hospedagem.

Por outro lado, os anfitriões enfrentam um dilema econômico real. Muitos dependem da renda obtida com locações de curta duração para complementar ganhos ou manter seus imóveis. Em bairros turísticos do Rio, como Copacabana, Ipanema e Barra da Tijuca, a receita proveniente de aluguel por temporada pode superar em até 30% a renda anual média de um imóvel residencial convencional. A proibição judicial, portanto, não afeta apenas o setor de hospedagem formal, mas impacta diretamente a subsistência de proprietários e pequenos investidores.

Diante desse cenário, a Câmara Municipal do Rio de Janeiro busca regulamentar o setor de forma equilibrada. O projeto em discussão prevê cadastro obrigatório de anfitriões na prefeitura, sem exigir alvará de funcionamento, mas com possibilidade de cada condomínio decidir, mediante aprovação de dois terços dos moradores, se aceita ou não locações de curta duração. Penalidades previstas podem chegar a R$ 10 mil por descumprimento, criando um mecanismo de controle que busca conciliar turismo, moradia e segurança.

A situação do Rio não é isolada. Cidades globais como Nova York, Paris, Lisboa e Barcelona implementaram restrições rigorosas sobre aluguel por temporada, incluindo limites de dias por ano, exigência de registro municipal e fiscalização ativa de vizinhança. Esses exemplos ilustram que a “economia do compartilhamento” precisa coexistir com políticas públicas e regras claras, garantindo que o turismo não comprometa a vida cotidiana de residentes.

No contexto brasileiro, o movimento é inequívoco: tribunais e legisladores começam a estruturar limites claros para o setor. A decisão do TJ-RJ simboliza essa transição, estabelecendo que liberdade econômica não se sobrepõe automaticamente à legislação condominial e à segurança urbana.

Para hotéis, a medida traz previsibilidade e a promessa de concorrência mais equilibrada. Para plataformas como Airbnb, o desafio é estrutural: adaptar modelos de negócio, criar parcerias com condomínios e ajustar políticas de compliance para não perder relevância em mercados-chave. Para investidores imobiliários, a mensagem é clara: a valorização e rentabilidade de imóveis urbanos agora depende também do entendimento profundo das regras locais de locação temporária.

Em última análise, a disputa vai além da simples locação de apartamentos. Trata-se de redefinir o futuro do turismo urbano e da hospitalidade no Brasil, equilibrando interesses econômicos, direitos de propriedade e qualidade de vida nos grandes centros. O Rio de Janeiro, nesse cenário, torna-se um laboratório estratégico, onde decisões judiciais, políticas públicas e estratégias de mercado convergem para redesenhar o setor de hospedagem.

Fonte: Renato Braga - Corretor de Imóveis CRECI/RJ 93705 - Delegado do CRECI/RJ - Zona Norte/Irajá e Adjacências e Psicanalista.