STJ redefine paradigma: Imóveis financiados agora podem ser penhorados para quitar dívidas condominiais

Em decisão proferida em maio de 2025, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça alterou significativamente o entendimento jurídico sobre a cobrança de cotas condominiais. O colegiado decidiu, de forma unânime, que imóveis alienados fiduciariamente — ou seja, ainda financiados — podem ser penhorados para garantir o pagamento de débitos condominiais.

A deliberação ocorreu no julgamento conjunto dos Recursos Especiais 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, fixando um novo norte interpretativo para síndicos, administradoras, advogados e proprietários de unidades condominiais em todo o país. 

A mudança de entendimento

Até então, prevalecia a tese de que o bem alienado fiduciariamente não poderia ser alcançado pela execução condominial, uma vez que a propriedade formal permanecia com a instituição financeira até a quitação integral do financiamento. Nessa lógica, o condomínio se via impedido de promover a penhora, restando limitado à cobrança pessoal do devedor, quase sempre ineficaz.

O STJ, entretanto, rompeu com essa limitação. O Tribunal reconheceu que a dívida condominial possui natureza “propter rem” — expressão latina que significa “por causa da coisa” —, de modo que a obrigação está indissociavelmente vinculada ao próprio imóvel, e não apenas à pessoa do devedor. 

A lógica jurídica da decisão

O voto condutor destacou que o imóvel, ainda que gravado com alienação fiduciária, permanece gerando obrigações ao fiduciante, que detém a posse direta e usufrui de todos os benefícios da propriedade. Assim, o inadimplemento das cotas condominiais atinge o bem, uma vez que o condomínio não pode ser penalizado pela inércia do proprietário fiduciário.

A tese acolhida pelo STJ busca equilibrar a equação da justiça condominial: impedir que a coletividade arque com os custos da inadimplência de um único condômino. Trata-se de uma solução de coerência prática, que prestigia o princípio da função social da propriedade e reforça a solidariedade entre os coproprietários do edifício. 

Reflexos práticos para o mercado

Do ponto de vista operacional, a decisão representa um marco para a gestão condominial. Síndicos e administradoras ganham respaldo jurídico para incluir imóveis financiados em execuções de cobrança, sem depender da quitação do contrato de financiamento.

O procedimento seguirá resguardando o direito do credor fiduciário — o banco será devidamente notificado e poderá se manifestar no processo —, mas não impedirá a constrição judicial do bem. Em eventual alienação, o valor obtido será destinado primeiramente à quitação das dívidas condominiais, observada a ordem legal de preferência. 

Impactos para proprietários e instituições financeiras

Para o devedor fiduciante, o recado é inequívoco: o financiamento não constitui mais escudo contra a execução condominial. A negligência com as obrigações condominiais pode resultar na perda do próprio imóvel, mesmo que ainda esteja sendo pago.

Já as instituições financeiras terão de aprimorar seus mecanismos de análise de risco, considerando a existência de débitos condominiais antes da concessão do crédito e durante a vigência do contrato. A tendência é que os bancos passem a adotar cláusulas contratuais específicas para mitigar esse tipo de passivo. 

Um novo capítulo para a vida condominial

A decisão da 2ª Seção do STJ consolida um avanço na jurisprudência brasileira, conferindo maior efetividade à cobrança condominial e reforçando a responsabilidade coletiva na manutenção dos empreendimentos residenciais e comerciais.

Para os operadores do Direito e gestores de condomínio, trata-se de um divisor de águas: a partir de agora, a inadimplência não encontra mais amparo na alienação fiduciária.

Em síntese, o STJ deixou claro que o dever de contribuir para o condomínio acompanha o bem, e não o contrato bancário.
Justiça feita — e um novo capítulo de segurança jurídica se escreve no cenário imobiliário brasileiro.

Fonte: Renato Braga - Corretor de Imóveis CRECI/RJ 93705 - Delegado do CRECI/RJ - Zona Norte/Irajá e Adjacências e Psicanalista.