Dra. Rissely Rocio Advogada Colaborativa. Especialista em Família e Sucessões. Sócia Fundadora do Serrano & Rocio Advogados. Mediadora Extrajudicial do núcleo imobiliário da Cames. Mentora no Projeto Mentoria Jurídica da OAB|RJ. Associada a Jus Mulheres Connect, ao Instituto Brasileiro de Práticas Colaborativas (IBPC) e à Associação Brasileira de Advogados. Capacitada em Mediação Sistêmica Familiar pelo Meeting Sistêmico. Membro da Comissão de Mentoria Jurídica da OABRj e da Comissão Planejamento Patrimonial e Sucessório da ABA.
1. Qual a importância da documentação e regularização de imóveis para a segurança jurídica das transações imobiliárias?
Análise de documento é importantes para evitar a nulidade do ato, desfazimento do negócio e, até mesmo, a impossibilidade de registrar o contrato na matrícula do imóvel. As certidões negativas do imóvel e do vendedor são instrumentos que trazem transparência na negociação e ciência de eventuais execuções ou penhora imobiliária. Nada pior que você ser surpreendido com uma ordem despejo de dívida do vendedor. E aqui está a importância da regularização de imóveis. Os famosos "contratinhos de gaveta" não tem efeito contra terceiro, enquanto o seu nome não estiver na matrícula do imóvel, você não é proprietário, qualquer pessoa pode chegar e dizer que é dono. Por menor que seja o valor econômico da propriedade, recomendo que o contrato seja por escritura pública.
2. Como identificar documentos falsos ou inadequados em processos de regularização de imóveis?
Consultando a veracidade do documento no cartório de registro. Hoje, a solicitação de escritura e certidões são feitas pela internet, no site do próprio cartório.
3. Quais os principais desafios enfrentados na regularização de imóveis em áreas de conflito fundiário?
A ausência de documentação e contratos mal elaborados. Por se tratar de área irregular, as pessoas não se preocupam em elaborar uma escritura de posse com as características da área e o limite do terreno, normalmente , o que se tem é um recibo de compra e venda. A falta de clareza da própria propriedade causa conflitos territoriais.
4. Qual a diferença entre usucapião e regularização fundiária e em que situações cada um é aplicável?
Ambos são procedimentos jurídicos de regularização imobiliária, a diferença está na finalidade. A usucapião é a aquisição da propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada, mansa, pacífica e ininterrupta ao longo do tempo, reconhecendo a propriedade por aquele que ocupou o imóvel como se fosse seu. Enquanto a regularização fundiária urbana (Reurb) é um conjunto de medidas e procedimentos para a regularização de assentamentos informais e irregulares, visando à titulação e à melhoria das condições de moradia.
5. Quais são as etapas principais de um processo de regularização de imóveis e quanto tempo costuma levar para ser concluído?
O processo de regularização inicia com a verificação do cartório responsável e o pedido de certidão da matrícula de registro do imóvel e ônus reais. Após a análise da matrícula, apresenta-se o planejamento da regularização com o passo a passo do procedimento, que pode ser simples, como por exemplo, a simples averbação do contrato de compra e venda, certidão de casamento, alteração na estrutura do imóvel etc. Como também pode ser complexa necessitando de inventário, adjudicação, usucapião, etc. O tempo depende do procedimento e dos profissionais auxiliares, podendo variar de 90 dias a 2 anos ou mais.
6. Como a tecnologia pode auxiliar no processo de digitalização e gestão da documentação de imóveis, facilitando o trabalho dos corretores e garantindo a segurança das informações?
Hoje a gente localiza um documento com o click e as assinaturas de escritura são virtuais. Agilidade e desburocratização da transação imobiliária não autoriza a formalização dos atos de qualquer forma. A assinatura, por exemplo, deve ser por certificadora autorizada como o e-notariado, a gestão de documentos deve respeitar a Lei Geral de Proteção de Dados.
Fonte: Entrevista cedida pela Dra.Rissely Rocio
