Acabei de finalizar uma call com um cliente baseado em Miami, um dos principais polos de investidores imobiliários dos EUA, que acompanha de perto o mercado brasileiro. A preocupação central dele foi direta: diante da recente queda do dólar, ainda faz sentido investir em imóveis no Brasil? A resposta exige uma leitura técnica e estratégica do cenário. O atual movimento de apreciação do real frente ao dólar altera significativamente a dinâmica de entrada do capital estrangeiro. A variável cambial deixa de ser apenas um fator de conversão e passa a impactar diretamente o risco e o retorno da operação. Na prática, a queda do dólar reduz o poder de compra do investidor internacional. Um ativo de R$ 600 mil, que antes representava cerca de US$ 109 mil com o câmbio a 5,50, passa a custar aproximadamente US$ 125 mil com o dólar a 4,80. Ou seja, há um aumento relevante no custo de entrada em moeda forte, sem necessariamente existir valorização real do imóvel — trata-se de efeito cambial. Por outro lado, esse mesmo cenário fortalece a percepção de estabilidade macroeconômica do Brasil. A valorização do real costuma estar associada a fundamentos como controle inflacionário, entrada de capital estrangeiro e melhora do risco-país. Isso atrai um perfil mais sofisticado de investidor, menos especulativo e mais focado em renda recorrente e preservação de capital.
Outro ponto técnico importante é o impacto no yield em dólar. Investidores focados em locação tendem a observar uma compressão inicial do retorno ao entrar com o câmbio mais baixo. No entanto, caso haja reversão cambial no médio prazo, abre-se a possibilidade de ganho duplo: renda em real somada à valorização cambial na saída. Diante desse cenário, o capital estrangeiro mais experiente não atua de forma impulsiva. Observa-se um movimento de estruturação, análise criteriosa e busca por ativos com desconto real, independentemente do câmbio. O Brasil, neste momento, deixa de ser um mercado de arbitragem cambial e passa a exigir inteligência de execução. O investidor que entende ciclo não compra apenas preço — compra timing, fundamento e perspectiva.

Fonte: Renato B. Conti - Corretor de Imóveis CRECI/RJ 93705 - Delegado do CRECI/RJ - Zona Norte/Irajá e Adjacências - Membro da Comissão Especial de Leilões da OABRJ/Méier - Membro da CEFISP/CRECI-RJ - Psicanalista