Sentença reconhece falha no dever de informação e omissão dolosa da incorporadora, determina a restituição integral dos valores pagos e aplica penalidade contratual de 50% em favor do comprador. Decisão reforça a responsabilidade de vendedores e incorporadoras pela informação clara sobre restrições que possam comprometer a finalidade econômica do imóvel.

Uma decisão da Justiça de São Paulo reforçou a importância do dever de informação nas relações imobiliárias ao rescindir uma promessa de compra e venda de imóvel cuja destinação e limitações de uso, segundo a sentença, não foram esclarecidas adequadamente ao comprador antes da contratação. A decisão foi proferida pelo juiz Valdemar Bragheto Junqueira, do Juízo Titular II da 11ª Vara Cível do Foro Central Cível de São Paulo, no processo nº 4034390-11.2026.8.26.0100. Segundo a decisão divulgada, o comprador adquiriu uma unidade imobiliária por valor superior a R$ 398 mil e havia desembolsado aproximadamente R$ 54.940,00 mil entre valores contratuais e corretagem. A aquisição tinha uma finalidade econômica específica: o comprador pretendia utilizar o imóvel para locação de curta duração (short stay), inclusive por meio de plataformas digitais como o Airbnb. O problema surgiu porque a unidade estava enquadrada como Habitação de Interesse Social – HIS-2 e submetida a regras específicas de destinação e utilização.

A RESTRIÇÃO QUE PODERIA ALTERAR A DECISÃO DE COMPRA

O ponto central da controvérsia não foi simplesmente a existência da classificação HIS-2, mas o fato de, segundo a sentença, a incorporadora ter conhecimento da finalidade pretendida pelo comprador e não ter esclarecido adequadamente as consequências jurídicas dessa classificação para a utilização econômica do imóvel. A questão ganhou relevância diante do Decreto Municipal nº 64.244/2025, do Município de São Paulo, que alterou regras relacionadas ao regime jurídico aplicável às unidades HIS e HMP. O decreto estabelece que o aluguel de curta duração, por se destinar à mera estadia temporária, não configura provisão habitacional para as finalidades previstas na legislação municipal. A própria Prefeitura de São Paulo esclarece, em sua orientação oficial, que não é permitida a locação por curta temporada, como Airbnb, em unidades HIS e HMP. A legislação municipal também estabelece regras específicas para a destinação dessas unidades, inclusive quanto à renda do público-alvo e às condições de venda e locação. A Prefeitura informa que, durante o período previsto na legislação, as unidades devem permanecer destinadas ao público correspondente à classificação HIS ou HMP.

DEVER DE INFORMAÇÃO VAI ALÉM DA SIMPLES CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL

Na avaliação do magistrado, a simples indicação de que a unidade estava enquadrada como HIS-2 não seria suficiente, nas circunstâncias do caso, para demonstrar o cumprimento adequado do dever de informação. Esse aspecto é especialmente relevante para o mercado imobiliário. Informar a classificação jurídica de um imóvel não significa necessariamente informar todas as consequências práticas decorrentes dessa classificação. Para um comprador que pretende adquirir determinado imóvel como investimento, por exemplo, é relevante saber não apenas que a unidade pertence a uma determinada categoria habitacional, mas também quais são as consequências dessa condição sobre sua locação, comercialização, público-alvo, utilização e exploração econômica. A própria legislação de incorporações imobiliárias reforça a necessidade de transparência nas informações essenciais do negócio. O artigo 35-A da Lei nº 4.591/1964 determina que determinados contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária sejam iniciados por quadro-resumo contendo informações essenciais, incluindo preço, entrada, corretagem, condições de pagamento, índices de correção e outras condições relevantes do negócio. No caso analisado, a sentença considerou relevante o fato de existirem mensagens entre as partes que indicariam que a incorporadora tinha conhecimento da intenção do comprador de utilizar a unidade para short stay. Assim, segundo o entendimento adotado pelo magistrado, não bastaria mencionar formalmente a classificação HIS-2. Seria necessário esclarecer ao consumidor a consequência prática da restrição em relação à finalidade específica que ele pretendia dar ao imóvel.

OMISSÃO E VÍCIO DE CONSENTIMENTO

A decisão reconheceu, no caso concreto, a existência de omissão dolosa e de violação ao princípio da boa-fé objetiva. A conclusão está relacionada à alegação de que o comprador não teria recebido, antes da contratação, informação suficientemente clara sobre uma limitação capaz de atingir diretamente a finalidade econômica que motivou a aquisição. O Código de Defesa do Consumidor estabelece, no artigo 6º, inciso III, o direito do consumidor à informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de suas características, composição, qualidade, tributos, preço e riscos.No caso concreto, a sentença também considerou a incidência das regras do Código Civil relacionadas ao vício de consentimento e à boa-fé objetiva. É importante, contudo, distinguir a existência de uma classificação ou restrição jurídica do imóvel da caracterização de dolo ou vício de consentimento. Esta última depende das circunstâncias concretas demonstradas no processo e foi reconhecida pelo magistrado especificamente neste caso.

REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO AFASTOU A RESPONSABILIDADE

A incorporadora também sustentou que o empreendimento estava submetido ao regime de patrimônio de afetação e que, por essa razão, a restituição deveria observar a hipótese de retenção prevista no artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964. O argumento não foi acolhido pelo magistrado. Segundo a sentença divulgada, como a rescisão foi atribuída à culpa exclusiva da vendedora, não seria aplicável ao caso a retenção pretendida pela incorporadora com fundamento no regime jurídico do distrato. A distinção é juridicamente relevante. Uma coisa é o desfazimento do contrato por iniciativa ou inadimplemento do comprador, hipótese em que a legislação pode admitir determinadas retenções dentro dos requisitos legais. Outra situação é a resolução do negócio decorrente de inadimplemento ou responsabilidade atribuída ao vendedor. Portanto, não se deve interpretar a decisão como uma afirmação de que o patrimônio de afetação jamais permite retenção. O que a sentença reconheceu foi que, nas circunstâncias específicas daquele processo, a regra de retenção invocada pela incorporadora não poderia ser utilizada para reduzir a restituição decorrente da responsabilidade atribuída à própria vendedora.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS

Reconhecida a responsabilidade da incorporadora, o magistrado determinou a rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora e a restituição dos valores pagos pelo comprador. A decisão também determinou o pagamento de penalidade contratual correspondente a 50% das parcelas anteriormente quitadas, conforme a interpretação adotada na sentença. Esse ponto exige uma observação jurídica importante.

O TEMA 971 DO STJ E A CLÁUSULA PENAL

O comprador invocou o Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça para sustentar a aplicação inversa da cláusula penal prevista originalmente contra o adquirente.

O STJ, no Tema 971, firmou a seguinte tese:

No contrato de adesão firmado entre comprador e construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deve ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

O precedente foi estabelecido em contexto de inadimplemento da construtora/incorporadora relacionado ao atraso na entrega de imóvel em construção.

Por isso, é juridicamente mais preciso afirmar que a sentença aplicou o entendimento do Tema 971 como fundamento para a inversão da penalidade no caso concreto, e não que o Tema 971 estabeleça, de maneira automática, uma multa de 50% para toda e qualquer hipótese de rescisão de contrato imobiliário por culpa do vendedor. No caso analisado, o magistrado entendeu que a cláusula penal poderia ser aplicada em sentido inverso, resultando na condenação da incorporadora ao pagamento correspondente a 50% das quantias quitadas pelo comprador.

UMA LIÇÃO RELEVANTE PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO

A decisão ultrapassa a relação específica entre comprador e incorporadora e apresenta uma importante lição para corretores de imóveis, imobiliárias, incorporadoras, investidores e compradores.

Antes de adquirir ou comercializar um imóvel, não basta avaliar apenas:

• preço;

• localização;

• metragem;

• número de dormitórios;

• padrão construtivo;

• condomínio;

• potencial de valorização.

É igualmente necessário verificar o regime jurídico e urbanístico aplicável ao imóvel.

Dependendo do empreendimento e da legislação incidente, a análise poderá envolver:

• classificação da unidade;

• regras de HIS ou HMP;

• faixa de renda do público-alvo;

• condições de comercialização;

• regras de locação;

• restrições à locação de curta duração;

• legislação municipal;

• matrícula e eventuais averbações;

• convenção e regulamento do condomínio;

• restrições urbanísticas;

• destinação legal do imóvel; e

• finalidade econômica pretendida pelo comprador.

No caso de unidades HIS e HMP em São Paulo, a própria Prefeitura orienta que a venda e a locação devem observar as regras específicas de enquadramento e destinação.

O PAPEL DO CORRETOR DE IMÓVEIS

Para o profissional do mercado imobiliário, a decisão também reforça a importância de uma atuação tecnicamente cuidadosa durante a intermediação. Quando o comprador informa que pretende adquirir um imóvel para Airbnb, locação convencional, investimento, revenda ou outra modalidade específica de exploração econômica, essa finalidade passa a ser relevante para a análise do negócio. O corretor deve evitar afirmações sobre possibilidades de uso que não tenham sido previamente verificadas. Sempre que houver dúvida sobre determinada restrição legal, urbanística, contratual ou condominial, a conduta profissional mais segura é verificar a documentação e a legislação aplicável e, quando necessário, orientar o cliente a buscar assessoria jurídica especializada. A atividade de corretagem não se resume à apresentação física do imóvel. O profissional precisa conhecer o produto que está intermediando, compreender suas limitações e transmitir ao cliente informações relevantes para que a decisão de compra seja tomada de maneira consciente e informada.

O IMÓVEL NÃO É APENAS AQUILO QUE SE VÊ

A principal lição extraída da decisão é objetiva: um imóvel não deve ser analisado apenas pelo que ele é fisicamente, mas também pelo que juridicamente pode — ou não pode — ser feito com ele.

Para incorporadoras e vendedores, fica o alerta quanto à necessidade de transparência na fase pré-contratual e durante a formação do negócio. Para compradores e investidores, a decisão demonstra que antes de perguntar apenas quanto custa um imóvel, é necessário perguntar quais são as regras que determinam o que pode ser feito com ele. E para corretores e imobiliárias, fica uma conclusão ainda mais importante: intermediar um imóvel é muito mais do que apresentar suas características. É compreender o produto, identificar suas limitações e assegurar que o cliente receba informações relevantes para tomar uma decisão consciente.

Processo

Processo nº 4034390-11.2026.8.26.0100 – Tribunal de Justiça de São Paulo.

Fonte: Renato B. Conti - Corretor de Imóveis CRECI/RJ 93705 - Delegado do CRECI/RJ - Zona Norte/Irajá e Adjacências, Membro CEFISP, Membro da Comissão Especial de Leilões da OAB/RJ-Méier e Psicanalista