Após um período com sua reportagem sobre "A importância da documentação e regularização de imóveis para a segurança jurídica das transações imobiliárias" em Novembro de 2024, Dra. Rissely Roccio, renomada advogada especializada na área, retorna ao nosso site para esclarecer dúvidas e compartilhar seu conhecimento e experiência sobre a compra de imóveis em inventário e seus tópicos. Com uma abordagem minuciosa sobre a legalidade e as nuances dos documentos essenciais, Dra. Rissely Roccio se torna uma referência para corretores de imóveis que buscam aperfeiçoar suas práticas e garantir segurança jurídica em suas transações. Nesta nova entrevista, Dra Rissely responderá às perguntas mais frequentes feitas pelos corretores de imóveis, abordando aspectos cruciais que devem ser observados durante a negociação e venda de imóveis com inventário, além de destacar erros comuns e formas de evitar problemas legais.
 
1) Quais são os principais cuidados legais ao comprar um imóvel em inventário?

A compra de imóvel, rural ou urbano, em inventário é legal, ou seja, não há qualquer impedimento na Lei, no entanto, é indispensável alguns cuidados para que numa eventual contestação judicial o comprador seja visto como uma pessoa de boa-fé, que desconhecia situações escondidas pelo (s) vendedor (es), por isso, dever do comprador exigir o termo de concordância de todos os herdeiros, certificar-se de que o inventário está regularizado e que o imóvel faz parte do espólio, conferir se há pendências judiciais ou dívidas vinculadas ao imóvel via certidões de nada consta dos imóveis e do falecido.


 
2) Como garantir que a venda do imóvel no inventário seja válida, mesmo sem a escritura de inventário finalizada?

A Resolução n. 571/2024 do CNJ autoriza o inventariante a vender bens do espólio sem autorização judicial, permitindo a venda direta por escritura pública. Hoje, a autorização judicial não é a única forma de garantir a validade do contrato, os herdeiros também podem proceder a venda em inventários extrajudiciais via escritura pública. Tanto o inventário judicial quanto o extrajudicial precisam consentimento de todos os herdeiros, do cônjuge ou do convivente sobrevivente, tenha o termo de consentimento com firma reconhecida por veracidade. Os requisitos de validade da venda no inventário extrajudicial estão descritos no art. 11-A, que são o detalhamento das despesas (Imposto de transmissão, honorários advocatícios, taxas notariais e outras despesas do inventário), o valor da venda deve ser destinado ao pagamento das despesas do inventário, assegurar a inexistência de restrição em nome do espólio e do falecido e depósito do valor em conta específica para o ato, indicar o banco, agência, conta e titularidade. O mais adequado é que o valor seja depositado na conta corrente do inventariante. Outra opção, até mesmo para agilizar o inventário extrajudicial, é efetuar a transferência parcial do valor da compra, condicionado a outra parte do pagamento a conclusão do inventário. Eu recomendo, a transferência inicial apenas dos valores para pagamento das despesas.


 
3) Quais documentos são essenciais para que a compra do imóvel em inventário seja segura para o comprador?

Os documentos indispensáveis são: certidão de óbito do falecido, certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel (para verificar penhoras, ônus ou litígios), certidões negativas de tributos e débitos municipais e estaduais, autorização judicial ou escritura pública do inventário autorizando a venda, declaração de anuência de todos os herdeiros (se aplicável), procuração por instrumento público, se algum herdeiro for representado.



4) Existe algum risco de a venda ser contestada por outros herdeiros ou partes interessadas após a assinatura do contrato?

Sim, tanto o herdeiro que não consentiu com a venda como o credor do falecido pode contestar, por isso, a importância de conhecer o inventário. Quantos herdeiros são? Esta pergunta será respondida pela certidão de óbito, nela consta o número de herdeiros vivos e falecidos até a data do óbito do autor da herança. Há existência de credores que é verificada com a certidão de nada consta.

 
5) Qual é o impacto de um inventário extrajudicial no processo de compra e venda do imóvel?

Os impactos são positivos, se cumprir as diligências necessárias. Como a duração do inventário extrajudicial é inferior à do judicial, bem como o imóvel é vendido para o pagamento das despesas da transmissão de herança, finalizando a escritura pública de inventário, o comprador terá a propriedade plena do imóvel, visto que a escritura de compra e venda será registrada após conclusão do inventário.

 
6) O que um corretor de imóveis deve fazer caso descubra que o inventário do imóvel não está regularizado ou possui pendências?

Ser claro e transparente, se possível fazer a comunicação por escrito ao comprador, para evitar a responsabilidade por omissão de informações. Puxando para o meu lado, aconselhar a busca por advogado para acompanhar a transação.


 
7) Em caso de problemas futuros com o imóvel adquirido em inventário, como o comprador pode se resguardar juridicamente?

O contrato é o aliado do comprador. As transações imobiliárias envolvendo imóveis inventariados não podem ser com contratos genéricos tampouco contrato particular (de gaveta). O contrato precisa constar na matrícula do imóvel, ser público e personalizado demonstrando a boa-fé do comprador. A boa-fé contratual é que irá evitar problemas futuros. A única forma de se resguardar juridicamente é com a condução consciente da negociação, ausência de documentação e a utilização de contrato inadequado pode ser fatal para a negociação.

*Dra. Rissely Rocio Advogada Colaborativa. Especialista em Família e Sucessões. Sócia Fundadora do Serrano & Rocio Advogados. Mediadora Extrajudicial do núcleo imobiliário da Cames. Mentora no Projeto Mentoria Jurídica da OAB|RJ. Associada a Jus Mulheres Connect, ao Instituto Brasileiro de Práticas Colaborativas (IBPC) e à Associação Brasileira de Advogados. Capacitada em Mediação Sistêmica Familiar pelo Meeting Sistêmico.  Membro da Comissão de Mentoria Jurídica da OABRj e da Comissão Planejamento Patrimonial  e Sucessório da ABA.